建物表題登記とは
登記の意義
建物の表題登記は、登記されていない建物について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。
建物が新築、改築、解体移転又は再建築により建築され登記すべき建物が生じた場合や既に存在しているのに未だにその登記がされていない場合は、建物の表題登記を申請することになります。
申請義務あり
新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１か月以内に、表題登記を申請しなければならないこととされています（不動産登記法４７条１項）。
また、申請を怠った場合は、１０万円以下の過料に処せられることとなっています（不動産登記法１６４条）。
必要となる書類
申請人の態様によって必要となる情報（登記の目的によらない）
| 資格証明情報 | 申請人が法人のとき、会社法人等番号または代表者の資格を証する情報 |
| 代理権限証明情報 | 代理人によって申請するとき、調査士が代理なら委任状 |
| 代位原因証明情報 | 債権者代位、法定代位、区分建物の表示に関する登記における代位 |
| 相続その他の一般承継の証明情報 | 相続人であることを証する情報 戸（除）籍謄本等（オンラインでは戸（除）籍全部（個人）事項証明書）、遺産分割協議書 一般承継を証する情報 法人の場合は合併後の会社法人等番号または登記事項証明書 |
添付情報
主たる所有権証明情報は、原則として２点以上の添付を求めます（下の表の太字のもの）。
主たる所有権証明情報１点の場合は、その他の所有権を証するに足りる情報を２点以上の添付を求めます。
| 建物図面・各階平面図 | 申請に係る建物の図面を提供する 代理人である土地家屋調査士が作成する |
| 所有権証明書 | 建築確認済証 検査済証 工事完了引渡証明情報(印鑑証明書添付） 工事完了売渡証明情報(印鑑証明書添付） 敷地所有者の証明情報（借地の場合に限る） 固定資産税の納付（証明）書（原則として過去３年添付） 固定資産課税台帳記載事項証明書 建築工事請負契約書及び工事代金領収書等 火災保険加入証書 隣地所有者の証明情報 借家人の証明情報 建物売買契約書 下請工事人の証明情報 相続証明情報（遺産分割協議書） 設備工事証明情報 建築主事の行政証明書 協議書・上申書・同意書等 |
| 住所証明書 | 住民票の写し、住民票記載事項証明書、戸籍の附票の写し ＊申請情報と併せて住民票コードを提供したときには、住民票等の住所を証する情報の提供を要しない |
| 非敷地権証明情報 | 区分建物で必要な場合がある |
| 調査報告情報 | 代理人である土地家屋調査士が作成する |
未登記の古い建物の場合
問題点と解決方法
未登記のまま長年放置されていた建物の場合は、所有権証明書が問題となる場合が多いです。
通常、建築から数十年経過していた場合は建築確認済証などの書類は紛失していたり、工事の施工業者が不明になったりして、主たる所有権証明情報が１点しか添付できない場合があります。
その場合は、その他の所有権を証するに足りる情報を追加で２点以上の添付して申請します。
そのような場合に実務で用いることが多い書類
固定資産税の納付（証明）書
建物には、地方税法に基づいて固定資産税が課されることとなっています。
建物の登記の有無にかかわらず、その所有者に対して市町村から固定資産税の納付通知がなされ、所有者が納税することになります。
他人の建物の固定資産税を負担して支払うことは、通常考えにくいため、当該納付書が所有権の認定資料として用いられています。
固定資産課税台帳記載事項証明書
市町村長は、固定資産税を課すことができる家屋について家屋課税台帳及び家屋補充課税台帳を備え付けています。
これらの台帳には、所有者の住所及び氏名又は名称並びにその所在、種類、家屋番号、構造、床面積及び基準年度の価格等が記載されています。
これらの記載内容は、物件と所有者を推認する機能を有していると認めることができるため、当該台帳の記載事項証明書を所有権証明情報として用いることができます。
業務の流れ
委託者の権限の確認と委託内容の打合せ
委託契約、報酬額見積書の作成・提示
必要書類のお預かり
法務局、市役所等で資料収集
建物の所在を確認、建物の敷地としての使用権限を確認
＊現存しない建物の登記が残っていないか注意する
未登記建物の場合は、所有権証明情報の調査
所在地番、位置測定
種類、構造調査
床面積算定の測量
所在地番判定及び位置特定
種類、構造判定
床面積算定
所有者の認定
建物図面・各階平面図作成
調査報告情報作成
その他の添付情報作成
未登記建物の場合は、所有権証明情報の収集
管轄の法務局へ登記申請
登記完了証、登記識別情報
登記完了証、登記識別情報、建物図面・各階平面図、その他
領収書を発行
受託にあたって
報酬額ケース①
（条件） A 市 B 町三丁目 101 番 1 の土地上に存する新築建物の表題登記を受託する。
（建物概要）
・ 種 類：居宅
・ 構 造：木造スレートぶき 2 階建
・ 床面積：1 階 103.51 ㎡ 2 階 44.71 ㎡
・ 事務所から現場まで約 4 ㎞、法務局（出張所、支局）まで約 6 ㎞
・ 預り書類：住民票、建築確認済証、工事完了引渡証明書、法人印鑑証明書（注：全て原本還付をする。）
・ 申請土地（1 筆）と隣接地（6 筆）の調査
・ 地図に準ずる図面及び地積測量図（1 筆）の調査
・ 登記完了後の建物登記全部事項証明書 1 通を取得
上記ケースでのシュミレーション報酬額は99,000円～143,000円（難易度が並で110,000円）となります。
報酬額ケース②
（条件） A 市 B 町三丁目 5 番 3 の土地上に存する新築建物の表題登記を受託する。
（建物概要）
・ 種 類：共同住宅･事務所･店舗（1 階：店舗、2 階：事務所、3 階～8 階：共同住宅）
・ 構 造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
・ 床面積：1 階 180.16 ㎡、2 階～7 階 265.38 ㎡（各階同型）、8 階 82.64 ㎡
・ 事務所から現場まで 4 ㎞、登記所まで 6 ㎞
・ 預り書類：建築確認済証、工事完了引渡証明書、法人印鑑証明書（注：全て原本還付をする。）
・ 申請土地（1 筆）と隣接地（5 筆）の調査
・ 地図に準ずる図面及び地積測量図（1 筆）の調査
・ 登記完了後の建物登記全部事項証明書 1 通を取得
上記ケースでのシュミレーション報酬額は121,000円～220,000円（難易度が並で154,000円）となります。
- 報酬額に幅があるのはなぜですか？
実際の現場での作業の難易度（建物の形状など）によって面積測量の報酬額が増減されるからです。
80％以内の加算又は50％以内の減算が設定されています。
作業日数
全ての必要書類のお預かりから、成果品のお届けまで通常２週間程度かかります。
申請後の法務局の実地調査などによっても前後します。
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